You have 0 items in your cart
Tranh chấp đất đai là những tranh chấp dân sự mà các chủ thể cho rằng, quyền và lợi ích của mình có liên quan đến đất đai (mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, tranh chấp ranh giới, ngõ đi chung,…) bị xâm hại. Những mâu thuẫn, tranh chấp đất đai có thể được giải quyết bằng con đường hòa giải hoặc tố tụng tại Tòa án.
Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay (án tranh chấp đất đai chiếm phần lớn án tranh tụng tại các Tòa án trên khắp lãnh thổ Việt Nam). Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai, cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến.
Căn cứ pháp lý:
Các dạng tranh chấp đất đai điển hình xảy ra trên thực tế hiện nay
Ngày 18/12/1980, Hiến pháp 1980 ra đời quy định: “Đất đai… là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19). Kể từ đây, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ vốn đất đai trong cả nước. Do đó, các tranh chấp đất đai chỉ bao hàm tranh chấp về quyền sở hữu đất và quyền quản lý đất đai. Trên thực tế tồn tại một số dạng tranh chấp phổ biến sau đây:
Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sở hữu đất (tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) giữa các bên tranh chấp khi thực hiện giao dịch về đất đai.
Loại tranh chấp này do các bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ điều kiện mà pháp luật cho phép; thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản trong hợp đồng; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch. Hiện nay đây là loại tranh chấp phổ biến và chiếm số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp lớn nhất.
Thứ hai, tranh chấp về ranh giới giữa những thửa đất được phép quản lý và sử dụng.
Loại tranh chấp này thường do các bên sử dụng đất không thỏa thuận được ranh giới đất đai với nhau hoặc là do một bên tự ý thay đổi ranh giới trong quá trình sử dụng đất được chuyển nhượng cho nhiều người; cho thuê, cho thuê lại, cũng có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Thứ ba, tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong quan hệ thừa kế.
Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp người có quyền sử dụng đất chết nhưng không để lại di chúc hoặc có để lại di chúc nhưng di chúc không hợp pháp một phần hay toàn bộ mà các đồng thừa kế không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế nên khởi kiện ra tòa. Loại tranh chấp này có trường hợp có tài sản gắn liền với đất, có trường hợp trên đất tranh chấp không có tài sản.
Thứ tư, tranh chấp QSDĐ là tài sản chung khi vợ chồng ly hôn.
QSDĐ có được trong thời kỳ hôn nhân do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao đất, được tặng cho, khai hoang được Nhà nước thừa nhận hoặc được thừa kế chung… Khi ly hôn, vợ chồng không tự thỏa thuận được với nhau nên phát sinh tranh chấp.
Thứ năm, tranh chấp đòi lại QSDĐ.
Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp trước đây người có QSDĐ cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người ở mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoặc do chính sách, pháp luật của Nhà nước, đất đã được chia, cấp cho người khác. Nay họ khởi kiện để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng vì những lý do khác nhau, người đã tặng cho đòi lại đất… Loại tranh chấp này gồm có các dạng cơ bản sau:
– Tranh chấp QSDĐ trong trường hợp đất được đưa vào tập đoàn sản suất, hợp tác xã để làm ăn tập thể. Nay tập đoàn sản xuất, hợp tác xã giao đất (không phải là người chủ đã giao đất cho tập đoàn sản xuất, hợp tác xã trước đây) được cơ quan chức năng cấp GCNQSDĐ. Vì vậy, người chủ đất cũ kiện đòi lại.
– Tranh chấp QSDĐ liên quan đến chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa (XHCN) về nhà, đất của Nhà nước. Đây là loại tranh chấp mà nhà, đất của người dân trước đây vì nhiều lý do khác nhau, bị nhà nước cải tạo XHCN và theo chính sách, pháp luật của nhà nước đã được chia, cấp cho người khác sử dụng, nay họ khởi kiện để đòi lại. Loại tranh chấp này thường có tài sản gắn liền trên đất.
– Tranh chấp QSDĐ có liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ. Trên thực tế trước đây có một bộ phận người Việt Nam định cư ở nước ngoài do không đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam nên nhờ người thân đứng tên hộ trong GCNQSDĐ.
Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người đứng tên trong GCNQSDĐ nảy sinh lòng tham, tự ý chuyển nhượng đất mà mình đứng tên hộ hoặc khi người nhờ đứng tên hộ trả lại thì họ không chịu trả nên đã khởi kiện để đòi lại đất của mình.
– Tranh chấp liên quan đến tặng cho QSDĐ. Trong giao dịch tặng cho, nhất là tặng cho nhà đất, thường người tặng cho có điều kiện đi kèm. Song song với việc nhận nhà đất thì người được tặng cho phải thực hiện một nghĩa vụ nhất định nào đó. Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người được tặng cho không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình.
– Tranh chấp đất đai trong trường hợp đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ. Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp trước đây có người có QSDĐ đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ, nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả lại đất.
– Tranh chấp đòi lại QSDĐ có tài sản gắn liền trên đất của dòng họ, nhà thờ, thánh thất, chùa chiền. Do hoàn cảnh đất nước, do yếu tố lịch sử để lại, các cơ sở này được Nhà nước mượn, trưng dụng đất vào mục đích khác nhau không trả, nay họ đòi lại đất đã cho mượn.
Thứ sáu, tranh chấp về địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh, huyện, xã với nhau. Đây thường là những tranh chấp diễn ra ở các khu vực có vị trí thuận lợi cho phát triển kinh tế – xã hội nhưng lai chưa có sự phân chia địa giới hành chính rõ ràng giữa các cấp đơn vị hành chính.
Thứ bảy, tranh chấp do việc thực hiện QSDĐ bị cản trở. Loại tranh chấp này phát sinh khi một bên được nhà nước công nhận QSDĐ nhưng lại không thể sử dụng được do bị người khác cản trở.
Thứ tám, tranh chấp liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất. Thông thường đây là các tranh chấp liên quan đến việc xác định giá đất làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do người bị thu hồi đất không đồng thuận với phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ chín, tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Loại tranh chấp này hiện nay diễn ra khá phổ biến. Ví dụ: tranh chấp về đất trồng lúa với đất nuôi trồng thủy sản, giữa trường hợp sử dụng đất trồng cây hàng năm với đất trồng cây lâu năm, giữa sử dụng đất nông nhiệp hoặc đất trồng cây lâu năm với đất ở trong quá trình phân bổ và sử dụng đất…
Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai
Nguyên nhân khách quan của tranh chấp đất đai
Thứ nhất, do quan hệ đất đai ở nước ta có nhiều xáo trộn qua các thời kỳ
Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng tám 1945, Nhà nước thực hiện việc cải cách ruộng đất, tịch thu ruộng đất của thực dân, địa chủ, phong kiến chia cho nông dân nhằm xác lập quyền sở hữu tư nhân về đất đai cho họ.
Tiếp đó, những năm 1960 của TK XX, Đảng ta phát động phong trào “hợp tác hóa” vận động nông dân tự nguyện đòng góp ruộng đất, trâu bò và các tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp.
Ngày 18/12/1980, Hiến pháp 1980 được ban hành quy định đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân đã đánh dấu việc hoàn thành quá trình quốc hữu hóa đất đai trong phạm vi cả nước.
Ở miền Nam, sau hai cuộc chiến chống Pháp và Mỹ, tình hình sử dụng đất đai có nhiều biến động. Trong 9 năm kháng chiến, chính quyền cách mạng đã tiến hành chia ruộng đất cho nông dân vào các năm 1949, 1950 và 1954.
Sau đó, Mỹ hất cẳng Pháp ở miền Nam dựng lên chính quyền tay sai Ngô Đình Diệm. Năm 1957, chính quyền Ngô Đình Diệm đã tiến hành việc cải cách điền địa, thực hiện việc “truất hữu” ruộng đất của nông dân nhằm xóa bỏ thành quả cách mạng về ruộng đất, gây ra những xáo trộn lớn về quyền sở hữu ruộng đất của người nông dân.
Sau khi thống nhất đất nước, Nhà nước tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp cùng với việc xây dựng các nông, lâm trường quốc doanh. Những tổ chức này bao chiếm nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lãng phí, kém hiệu quả.
Đặc biệt qua hai lần điều chỉnh ruộng đất, cùng với chính sách chia cấp theo kiểu bình quân đã dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng đất, ranh giới, số lượng, mục đích sử dụng đất dẫn đến tranh chấp đất đai.
Thứ hai, khi nền kinh tế nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất). Người sử dụng đất chuyển chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất, cho thuê đất.
Đất đai từ chỗ không được thừa nhận có giá đã được pháp luật xác định khung giá đất và được đem thế chấp hoặc góp vốn trong sản xuất – kinh doanh… Người sử dụng đất ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai. Điều này cũng là một nguyên nhân khách quan làm nảy sinh tranh chấp đất đai.
Nguyên nhân chủ quan của tranh chấp đất đai
Thứ nhất, việc buông lỏng công tác thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước trong một thời gian dài.
Trong cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều bộ, ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ và còn nhiều sơ hở. Có thời kỳ, đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý; đất lâm nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý; đất chuyên dùng thuộc ngành nào, ngành ấy quản lý.
Điều này dẫn đến tranh chấp giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp cũng như với đất chuyên dùng; xảy ra tình trạng có loại đất do nhiều cơ quan quản lý song cũng có loại đất không do cơ quan nào quản lý.
Thứ hai, chính sách, pháp luật đất đai có một số nội dung chưa phù hợp với thực tiễn; đặc biệt là các quy định về xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về thời hạn sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp…
Việc thực hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp với chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu đô thị mới… còn bộc lộ sự mâu thuẫn, không tương thích.
Thứ ba, việc điều chỉnh địa giới hành chính giữa đơn vị hành chính xã, huyện, tỉnh thực hiện ở một số địa phương song xác định địa giới hành chính thực hiện không kịp thời hoặc không rõ ràng, cụ thể đã làm cho tình hình tranh chấp đất phức tạp thêm.
Thứ tư, trong quản lý đất đai còn bộc lộ một số tồn tại hạn chế như cán bộ thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền để xảy ra tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm về đất đai.
Công tác giải quyết tranh chấp đất đai có trường hợp chưa đúng pháp luật mà chủ yếu dựa vào cảm tính chủ quan của người có thẩm quyền hoặc hữu khuynh mất cảnh giác để kẻ xấu lợi dụng kích động, xúi giục quần chúng nhân dân gây mất ổn định chính trị – xã hội.
Thứ năm, công tác tuyên truyền phổ biến, pháp luật đất đai đạt hiệu quả thấp. Mặt khác, một bộ phận quần chúng nhân dân có ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh pháp luật đất đai, chuyển QSDĐ trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển QSDĐ… làm phát sinh các tranh chấp đất đai.
Nguyên tắc chung khi giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay
Đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện vai trò là người đại diện cho chủ sở hữu
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào. Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất.
Đất đai được sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng.
Việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường. Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Vì vậy, khi tiến hành giải quyết các tranh chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đây là một cơ sở quan trọng trong giải quyết tranh chấp đất đai. Từ đó, hướng dẫn việc quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước.
Bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích việc tự hòa giải, thương lượng trong nội bộ quần chúng nhân dân.
Thực hiện nguyên tắc này, có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong quá trình nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai.
Trên thực tế, bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ dân sự đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định, quan hệ đất đai cũng không ngoại lệ, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, là mối quan tâm hàng đầu của tất cả các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể đạt được hiệu quả như mong muốn.
Do đó, khi giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên. Đây cũng là điểm mấu chốt để giải quyết các tranh chấp đất đai.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế – xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Khi tranh chấp đất đai phát sinh sẽ tác động đến các phương diện của đời sống xã hội, gây nên những căng thảng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra gánh nặng cho các cơ quan giải quyết tranh chấp.
Yêu cầu giải quyết tranh chấp gắn với việc tổ chức lại hoạt động sản xuất, tạo điều kiện cho từng trường hợp cụ thể, hướng đến làm việc đúng sở trường và năng lực, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng thâm canh, tăng vụ trên cơ sở không ngừng cải tạo đất đai, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo nhu cầu thị trường.
Ngoài những nguyên tắc cơ bản trên, khi giải quyết tra nh chấp đất đai chúng ta còn phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như:
- Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp;
- Bảo vệ các giao dịch đã được thiết lập trên cơ sở tuân thủ pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích của người khác;
- Tôn trọng quyền tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về 1 số dạng tranh chấp đất đai và nguyên tắc chung khi giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu còn vấn đề nào chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 0911038386 để được giải đáp.
Trân trọng./.
