You have 0 items in your cart
BẤT CẬP PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Căn cứ pháp lý
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục địch sinh lợi. Đối tượng của kinh doanh bất động sản là tài sản có giá trị cao.
Thiếu đồng bộ, tiềm ẩn nhiều rủi ro, thiếu minh bạch về thông tin các dự án và thị trường là những vướng mắc mà thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang phải đối mặt.Vấn đề có ý nghĩa sống còn đối với thị trường bất động sản của Việt Nam là hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, loại bỏ những chồng chéo, xung đột giữa các văn bản pháp luật có liên quan, kiên quyết xây dựng thị trường bất động sản chính thức, công khai, minh bạch đáp ứng được các yếu tố cơ bản cho quá trình hội nhập.
Thứ nhất, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản.
Từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. Cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng.
Thứ hai, chính sách thuế hạn chế đầu tư phát triển.
Nghị định số 44/2014 /NĐ-CP quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường (Điều 15). Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, giá thị trường là một khái niệm chung chung do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường. Vì vây, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất.
Một bất hợp lý khác
Trong chính sách thuế là Thông tư số 111/2013/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân quy định thu 2% cho mỗi lần sang nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 12). Thuế suất thuế thu nhập cá nhân quá cao và cách thu bất hợp lý là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng rất mạnh đến việc đầu tư vốn xã hội vào thị trường này trong thời gian qua.
Thứ ba, về việc chuyển nhượng dự án BĐS.
Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có quy định Dự án BĐS được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.
Thứ tư, Luật Nhà ở năm 2014 quy định.
“Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.
Quy định này được hiểu, Luật không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, mà để Chính phủ quy định cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng thời điểm. Theo đó, Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định buộc các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại bất kể dự án BĐS nào nằm trong đô thị từ loại 3 trở lên.
Đây là một bất hợp lý không nhỏ bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải cắt 20% đất làm trường học, nếu phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.
Kết luận
Trên đây là tư vấn của Luật sư Hà về ” MỘT SỐ BẤT CẬP PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN”. Nếu quý khách hàng có nhu cầu thực hiện tư vấn đất đai mời quý khách hàng liên hệ đến số hotline: 0911 038 386 hoặc gửi thư về địa chỉ luatsu.thuongha@gmail.com để nhận được hỗ trợ tư vấn.
Một số câu hỏi thường gặp
Câu hỏi 1:
Tôi có mua lô LK 12-14 dú án Nhơn Hội New City (pk4) do bên công ty Phát Đạt và Công ty Danh Khôi làm chủ đầu tư. Tôi đã hoàn thành nghĩa vụ đóng hết tiền lô trên cho chủ đầu tư. Tháng 10/2021, tôi và chủ đầu tư đã làm công chứng ra sổ đỏ, đến nay đã bao nhiêu lần tôi yêu cầu bên chủ đầu tư ra sổ đỏ cho tôi thì họ khất hết lần này đến lần khác mà không chịu trao sổ cho tôi. Tôi mong các cấp chính quyền có thẩm quyền vào cuộc để đòi lại thẩm quyền cho tôi. Tôi xin chân thành xảm ơn
Trả lời: Theo báo cáo của Công ty CP phát triển BĐS Phát Đạt, Lô LK12-14 tại Phân khu 4, Chủ đầu tư có kế hoạch làm việc và bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công dân vào 6/2021.
Câu hỏi 2: Hợp đồng thuê đất là gì?
Cho thuê quyền sử dụng đất là người có quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất và quyền sử dụng đất cho bên thuê sử dụng trong thời hạn nhất định.
Có thể bạn quan tâm
Hướng dẫn thủ tục đăng ký thành lập công ty TNHH một thành viên theo luật doanh nghiệp 2020
Quy định về tài sản chung của vợ chồng theo Luật hôn nhân và gia đình 2014 hiện nay
Các hình thức khuyến mại theo quy định của Luật Thương mại 2005
Một số điểm mới của Luật Doanh nghiệp năm 2020 so với Luật Doanh nghiệp năm 2014
Nhượng quyền thương mại và đại lý thương mại theo Luật thương mại 2005
